標準普爾對商用不動產業的評等方法，著重於一家公司整體營運地位及財務風險狀況的評估。REIT的評等方法結合了傳統企業評等中的營運地位及財務風險狀況評估，以及與標準普爾CMBS小組所使用之方式類似的不動產投資組合評估。評等的方法無論不動產投資的種類（零售、辦公大樓、公寓等）或形式（股票或房貸）為何，通常大致相同。雖然標準普爾認為商業不動產市場具有景氣波動性、有時為季節性因素，且產業風險較高，但是經營良好的公司仍能藉著緩和各種財務、營運及經濟風險後，賺取穩定的報酬率。

　　 以下即簡單介紹標準普爾評等分析的兩大組成要素：營運地位評估與財務風險狀況評估，另外附帶說明幾項重要的財務比率，並以一假設性的REIT為例，模擬其「財務狀況」。

A. 營運地位評估
　　
　　 要評估一家不動產公司的營運地位，必須考量的層面可分為以下五個方面：

˙市場地位：REIT的市佔率（依總資產規模或市價計算）或主導程度、營運記錄、於REIT部門及同類資產內的相關排名、同一業別內經理人／業主之排名、以及從承租戶的角度來看，房東的舉債水準。

˙資產組合品質：投資組合中之不動產座落位置和規模；以及投資組合內的結構和品質因素，例如抗震特性、建築物年齡、歷來所有權的更動、租金水準、居住率、承租組合、及所有權種類等等。
˙投資組合分散性：投資組合內不動產的數目，以及該不動產依位置、種類、承租組合、租賃契約續約日期、平均租金與市場租金行情等因素考量下的分散程度。

˙營運策略／管理評估：投資策略、成長策略、資產選擇程序、決策程序、談判技巧、購買及出售不動產的政策、資料收集系統、評估資產表現的方法、行政架構、管理團隊和董事會的品質。

˙不動產管理：吸收新承租戶和管理現有租戶的能力、不動產維護、翻新與資本支出計畫、保險安排、以及租金與保證金管理等。

　　 一家不動產公司在同業間的地位，包括市佔率、營運記錄、商譽等，或可代表該公司在面對景氣循環或高度競爭環境時的應變彈性。同樣的，一家公司持股或資產品質的實力，加上多重資產組合所帶來分散化的益處，亦可代表在發生全國性、區域性及／或地方性經濟蕭條時，該公司投資組合現金流量可能出現的波動程度。最後，對公司高階管理團隊和該公司所提策略計畫的評估，也可一窺未來的發展潛力，其中包括的層面有：（1）個別資產表現（2）投資組合成長、及（3）公司整體發展方向等。

B. 財務風險狀況

　　 評估不動產公司財務風險狀況時，主要的考量因素如下：

˙財務策略：收購與出售不動產的計畫、融資規畫、資金管理、股利政策、會計政策、舉債政策、銀行信用額度之使用

˙獲利能力：相關財務統計數字、例如資產報酬率（ROA）、股東權益報酬率（ROE）、投資報酬率（ROI）、永久性資本報酬率（ROPC）、銷售支出比率、資本支出對資本規模比。此外則是不動產存量變動的衡量，例如同類店面的銷售趨勢。

˙資本結構：保留盈餘、借款比率、平均借款利率、借款條件（例如機動或固定利率、本金分期攤還或一次付清）。

˙現金流量保障：債務利息保障率（debt-service-coverage ratio，DSCR）、固定費用保障率、融資成數、來自本業之現金流量對淨借款比、資本支出計畫、債務償還時程、流動性。

˙ 財務彈性：資產群組內，未設定抵押的不動產總額、流動性、借款契約（debt covenants）、與銀行的關係、股東數量與分散性、出借人與投資人的關係、普通股的趨勢或績效。

　　REIT的財務策略對其資本基礎及還債能力有實質影響。再者，保持向股債市籌資的彈性與穩定性，亦有利於穩定REIT公司的財務基礎。其它重要的因素還包括：資產群組中未設定抵押的不動產總數額及規模，以及與銀行和債券投資人的關係。

　　由管理階層所制訂（或有時並未制訂）的財務策略，是影響一公司資本基礎架構的主要依據。因此，管理階層舉債的高低、借款的種類、內部保留盈餘產生資本的大小等，皆對其投資組合獲取高報酬與保守適當借款保障程度的能力深具影響。當然，不動產公司面對經濟、借款、或股票融資循環的能力取決於其財務彈性。針對此點，出借人與投資人的關係，以及所有資產中設定抵押的程度等，都是非常重要的考量因素。

　　標準普爾除了以和企業評等類似的方法對REIT進行分析外，也對受評不動產公司之投資組合進行評估。該結構化的分析方式，係根據每年由受評發行人處所收集之若干不動產資料為基礎。該資料讓標準普爾得以評估一公司的投資組合與其特徵（例如建築物年齡、管理資產受考驗之程度、每平方英呎成本等），以及群組化的利益（如地理分散性）。標準普爾的分析同時也會對長期的表現趨勢，及那些不動產已設定抵押等進行檢視。另外，標準普爾除了在授予評等時會實地造訪部分（30%）資產組合的內容外，亦會持續檢視主要的不動產，因為投資組合會隨著時間改變。

C. 重要財務比率

　　 中位數比率及計算定義如下（參見圖表6-1）：

˙債務利息保障率：〔來自本業之現金流量＋利息支出〕／〔扣除資本化利息前發生之總利息支出＋定期本金攤還〕

˙固定費用保障率：〔來自本業之現金流量＋利息支出＋土地租賃支出〕／〔扣除資本化利息前發生之總利息支出＋定期本金攤還＋土地出租金＋特別股利〕

˙永久性資本稅前報酬率：〔持續營運之稅前利益＋利息費用〕／〔平均借款總額＋總股權（以帳面價值為基礎）＋非經常性遞延稅〕

˙借款對總資本比（市值）：〔總借款〕／〔總借款＋少數股權 +股東權益市值〕

˙來自本業之現金流量對總借款比：〔持續營運淨利＋折舊、攤提、遞延收入稅及其他非現金項目〕／〔總借款〕

˙普通股股利：〔發放之普通股利〕／〔來自本業之現金流量〕 。